Actueel

Verhuurbare vloeroppervlakte kantoorpand

LJN: BK3117, Rechtbank 's-Gravenhage , 348177 / KG ZA 09-1265

Uitspraak: 11-11-2009

Gedaagde 1 bood begin 2008 een kantoorpand te koop aan voor €2.050.000 met een verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van 840 m­². Eiser, bijgestaan door gedaagde 2 (makelaar), heeft op 13 februari 2008 een koopovereenkomst ondertekend. Het kantoorpand is op 23 april 2008 aan eiser geleverd. Op 16 september 2009 heeft de opvolgende makelaar van gedaagde 2 in brief aan eiser geschreven dat de verstrekte plattegrond nagemeten was en na hun inziens bleek de vvo slechts ca. 738 m² te bedragen. Zij adviseerden eiser om het kantoorpand professioneel te laten inmeten. X had dit gemeten conform de NEN 2850 norm en berekende een vvo van 743,6 m². Eiser heeft gedaagden hierop geattendeerd zonder het gewenste resultaat te bereiken. Gedaagde 1 had een taxatieverslag van de Gemeentelijk Belastingdienst overgelegd waarin een vvo van 826 m² was aangegeven met als peildatum 1 januari 2005 en ingangsdatum 1 januari 2007. Op dezelfde dag ontving eiser een brief van de Gemeentelijke Belastingdienst dat de vvo opnieuw was gemeten conform NEN 2580 norm en dat de juiste vvo 751 m² bedraagt. Eiser vordert veroordeling van gedaagden gezamenlijk, dan wel ieder voor zich, tot betaling van € 209.440, 46 bij wegen van voorschot op een nader te bepalen schadevergoeding. Hij vordert dit op basis van 11.5% minder huuropbrengst met de nieuwe vvo en een lagere verkoopopbrengst. Hij heeft het kantoorpand als beleggingsobject gekocht. Eiser stelt dat gedaagde 1 onrechtmatig jegens hem gehandeld heeft door bij het opstellen van de vvo niet de zorgvuldigheid te betrachten die van hem mocht worden verwacht. Het verstrekken van onjuiste informatie is onrechtmatig. Gedaagde 2 had als deskundige moeten nagaan of het aantal vierkante meters klopte. Hij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht waardoor de eiser thans schade leidt. Het pand verkeert in onverhuurde staat.

De rechter stelt ten eerste dat er ten aanzien van een geldvordering in een kort geding terughoudendheid wordt geboden. Gedaagden hebben gesteld dat er geen spoedeisend belang is bij de vordering en dat dit ook niet door de eiser gesteld noch gebleken. De rechter oordeelt echter dat er wel voldoende aannemelijk is gemaakt dat er spoedeisend belang is. Gedaagden hebben de juistheid van het meetrapport door de deskundige betwist en stellen dat er niet vast staat hoe de oppervlakte berekening tot stand gekomen is en van welke uitgangspunten is uitgegaan. Tevens stellen zij dat de gemeenschappelijke ruimtes niet zijn opgeteld aan het vvo en dat de deskundige ten onrechte van rechte hoeken is uitgegaan. De rechter oordeelt dat de berekening van het vvo onderhevig is aan marge- en interpretatieverschillen. De vvo speelt een grote rol en dient daarom vast gesteld te worden. Een derde deskundige dient te worden ingeschakeld om het vvo te berekenen en vast te stellen in hoeverre er volgens de NEN-normen dient te worden getoetst. Dit valt echter buiten het bestek van het kort geding. Dit betekent dat de vordering van eiser onvoldoende vast is komen te staan en dat er niet met grote mate verwacht wordt dat de bodemrechter haar toe zal wijzen. De rechter wijst hierbij de vordering af.

Weten wat uw mogelijkheden zijn? Bel ons en maak een afspraak voor een gratis kennismakingsgesprek op 072 - 7529484.